【以案说法】二手房增值税只能卖房人承担？法官：合同约定优先于任意性规定

以案说法

二手房增值税只能卖房人承担？

法官：合同约定优先于任意性规定

有过买卖房屋经历的人都知道，在房屋交易时，除了购房款之外，还需要依法支付增值税、契税、个税等相关税费。虽然我国法律已对上述税费的纳税义务人进行了明确，但如果买卖双方通过约定改变了税费的承担方式，该约定是否有效。近日，西固区人民法院就审理了这样一起案件。

2019年3月，王某从张某处购买了一套位于兰州市西固区的二手住房，双方签订了房屋买卖合同。因当时张某尚未取得房产证，二人在合同中约定“由甲方（张某）为乙方（王某）办理产权证，届时乙方需向甲方交纳国家规定的相关费用。”后王某依约支付了购房款并顺利入住房屋，但到了2024年5月办理房产证时，二人却因房屋增值税承担问题产生争议，经屡次协商无果后，王某将张某起诉至西固区人民法院，请求法院判令被告张某承担税费并协助其办理房产证。

受理案件后，办案法官向双方当事人进一步了解案情。被告张某辩称，其与王某已经在此前达成的房屋买卖合同中就案涉房屋的税费承担问题达成一致，现王某拒不承担房屋增值税，已构成违约，故自己不能配合其办理房产证。原告王某虽承认房屋买卖合同中约定了税费由其承担的条款，但认为该条款免除了张某法定纳税责任，内容违反法律的强制性规定，效力应属无效，故应由张某自行承担房屋增值税。

看来，双方当事人争议的焦点主要是房屋买卖合同中税费承担条款的法律效力以及案涉房屋增值税的承担主体。我国法律虽然明确规定了销售不动产的单位和个人为增值税纳税人，但该规定属于任意性规定，而非强制性规定，当双方没有约定或者约定不明时，按法律规定负担税费；而如果当事人双方约定全部税费由一方承担，当事人的约定应优先于税费负担的任意性法律规定。

回到此案，增值税是国家税收部门征收的法定税费，属于原、被告在合同中约定的“国家规定的相关费用。”合同中约定此费用由原告负担，是双方基于买卖合同形成的合意。办案法官审理后认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方均应依约履行。本案中，原、被告已经在房屋买卖合同中约定案涉房屋的税费由买方（原告王某）负担，且该约定系被告协助原告办理房产证的前提条件，内容并未违反法律的强制性规定，原、被告均应按照约定履行合同义务。现原告王某未依约缴纳案涉房屋的税费，已构成违约，被告张某作为后履行义务的一方，有权拒绝配合办理房产证。据此，法院依法作出判决，驳回了原告王某的诉讼请求，现判决已发生法律效力。

法官提醒

我国法律之所以允许合同双方通过约定改变税费的承担方式，是因为该约定既尊重了交易主体的意思自治，也没有导致国家税收减少。但需要提醒注意的是，房屋买卖合同关于税费承担的约定仅对合同当事人生效，并不会改变纳税义务人的身份，在一方没有依约代出依法应由另一方支付的税款时，税务机关仍有权要求纳税义务人承担的相应纳税义务，而纳税义务人在履行纳税义务后可以根据合同约定，向对方追偿或要求其承担违约责任。

记者 张烁